PRINCIPALES CAMBIOS DEL CONTRATO DE ALQUILER
A lo largo de las comparaciones, se observan una serie de modificaciones sustanciales en el marco legal de los contratos de locación, por las disposiciones introducidas por el Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023 de Javier Milei.
A continuación, resumo algunas de las principales variaciones identificadas en los artículos mencionados:
1. Cambios en las Condiciones de Pago y Garantías (Artículo 1196):
Artículo 1196 (Texto original): Locación habitacional
En el texto original, se establecen "restricciones para el locador" en cuanto a lo que puede exigir al locatario en contratos de locación habitacional. Estas restricciones incluyen:
a) No exigir el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes.
b) Limitar los depósitos de garantía o exigencias similares al equivalente al primer mes de alquiler, con reglas específicas para la devolución.
c) Prohibir el pago de valor llave o equivalentes.
d) Impedir la firma de pagarés u otros documentos que no formen parte del contrato original.
Artículo 1196 (Modificación según DNU 70/2023): Fianza, garantía y periodicidad del pago
La modificación según el nuevo decreto permite que las partes determinen libremente las cantidades y moneda entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, así como la forma en que serán devueltas al finalizar la locación. También establece que las partes pueden acordar libremente la periodicidad del pago, siempre que no sea inferior al mensual.
Estos cambios representan una flexibilización en los requisitos y limitaciones establecidos originalmente en el artículo 1196. Ahora, las partes tienen libertad para acordar los términos relacionados con la fianza, el depósito en garantía y la periodicidad del pago en contratos de locación habitacional.
2. Modificaciones en los Plazos de Locación (Artículo 1198):
Artículo 1198 (Texto original): Plazo mínimo de la locación de inmueble
El contrato de locación, sin plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de tres (3) años.
Se establece la posibilidad de renuncia a este plazo por parte del locatario si está en la tenencia de la cosa.
Artículo 1198 (Modificación según DNU 70/2023): Plazo de la locación de inmueble
El plazo de las locaciones con cualquier destino será el que las partes hayan establecido.
En caso de que no se haya establecido un plazo expreso, se aplican distintos plazos según el destino de la locación:
a) Para locaciones temporales, se seguirán los usos y costumbres del lugar donde se asiente el inmueble.
b) Para contratos de locación con destino a vivienda permanente, con o sin muebles, el plazo será de dos (2) años.
c) Para los restantes destinos, el plazo será de tres (3) años.
Estos cambios representan una flexibilización en la fijación de los plazos de los contratos de locación, permitiendo que las partes acuerden el plazo que consideren adecuado. Además, se establecen plazos específicos en ausencia de acuerdo expreso, teniendo en cuenta el tipo de locación (temporal, vivienda permanente u otros destinos).
3. Excepciones al Plazo Mínimo (Artículo 1199):
Artículo 1199 (Texto original): Excepciones al plazo mínimo legal
Se enumeran diversas excepciones al plazo mínimo legal de tres (3) años para los contratos de locación. Estas excepciones incluyen inmuebles destinados a embajadas, consulados, organismos internacionales, habitaciones con fines turísticos, guarda de cosas, exposición u oferta de bienes o servicios en ferias y contratos con finalidades determinadas expresadas en el contrato.
Artículo 1199 (Modificación según DNU 70/2023): Moneda de pago y actualización
Los alquileres podrán establecerse en moneda de curso legal o en moneda extranjera, a discreción de las partes. El locatario no puede exigir que se acepte el pago en una moneda diferente a la establecida en el contrato.
Las partes pueden acordar el ajuste del valor de los alquileres utilizando cualquier índice pactado por ellas, público o privado, expresado en la misma moneda del contrato. Si el índice elegido deja de publicarse durante la vigencia del contrato, se utilizará un índice oficial con características similares.
La modificación deja claro que no se aplicará el artículo 10 de la Ley N° 23.928 a los contratos incluidos en este capítulo. Este artículo de la Ley 23.928 establece restricciones al uso de índices para la actualización de precios y otros fines contractuales.
Estos cambios representan una flexibilización en la elección de la moneda de pago y en los mecanismos de actualización de los alquileres, brindando mayor libertad a las partes para determinar estos aspectos. También se refuerza la idea de que las partes pueden acordar libremente aspectos importantes de los contratos de locación, siempre que estén expresados en el contrato. Es importante revisar detenidamente el nuevo artículo 1199 para comprender todas las implicaciones y ajustar los contratos en consecuencia.
4. Derogación del Artículo sobre Mejoras y Pérdida de Luminosidad (Artículos 1202):
El artículo 258 deroga el artículos 1202, que trataba sobre el pago de mejoras hechas por el locatario.
El artículo 1202 original establecía que el locador debía pagar las mejoras necesarias realizadas por el locatario a la cosa locada, incluso si no se había convenido previamente, en caso de resolución del contrato sin culpa del locatario, a menos que la resolución fuera por destrucción de la cosa.
5. Derogación del Artículo de frustración o goce o uso de la cosa no imputable al locatario (Artículo 1203).
El artículo 249 deroga el artículos 1203, que permitían al locatario pedir la rescisión del contrato o la cesación del pago del precio en caso de impedimento de uso o goce de la cosa debido a causas no imputables a él.
6. Derogación del Artículo de pérdida de luminosidad del inmueble (Artículo 1204).
7. Derogación del Artículo sobre compensaciones gastos (Artículo 1204 bis).
8. Pago de Cargas y Contribuciones (Artículo 1209):
El artículo 259 deroga el artículo 1209 que establecía las responsabilidades del locatario en relación con el pago de cargas y contribuciones.
La derogación significa que las reglas que establecían que el locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada, pero no tiene a su cargo el pago aquellas que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias.
La derogación propuesta por el decreto, deja dudas sobre las responsabilidades actuales del locatario respecto a estos pagos.
9. Resolución Imputable al Locador (Artículo 1219):
Artículo 1219 (Texto original): Resolución imputable al locatario
El artículo establece las condiciones bajo las cuales el locador puede resolver el contrato de locación, incluyendo:
a) Por cambio de destino o uso irregular en los términos del artículo 1205.
b) Por falta de conservación de la cosa locada, o su abandono sin dejar quien haga sus veces.
c) Por falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante dos períodos consecutivos.
Modificación según DNU 70/2023 - Artículo 260: Incorporación de nuevo inciso d)
Se incorpora un nuevo inciso d) al artículo 1219, que establece que el locador puede resolver el contrato "por cualquier causa fijada en el contrato".
Esta modificación amplía las circunstancias bajo las cuales el locador puede ejercer su derecho de resolver el contrato, permitiendo que la resolución sea posible por cualquier causa que haya sido previamente acordada y establecida en el contrato de locación.
10. Cambios en la Resolución por Incumplimiento del Locador (Artículo 1220):
Artículo 1220 (Texto original): Resolución imputable al locador
El artículo establece las condiciones bajo las cuales el locatario puede resolver el contrato de locación si el locador incumple:
a) La obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido.
b) La garantía de evicción o la de vicios redhibitorios.
Modificación según DNU 70/2023 - Artículo 261: Sustitución del inciso a)
Se modifica el inciso a) del artículo 1220, especificando que el locatario puede resolver el contrato si el locador incumple la obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido, salvo cuando el daño haya sido ocasionado directa o indirectamente por el locatario.
Esta modificación introduce una excepción al inciso a), estableciendo que el locador no será responsable por el incumplimiento si el daño fue causado directa o indirectamente por el locatario. Esto parece establecer una limitación a la responsabilidad del locador en ciertos casos de daño causado por el locatario.
11. Resolución Anticipada (Artículo 1221):
Artículo 1.221 (Texto original): Resolución anticipada:
El artículo 1221 original establecía las condiciones bajo las cuales el locatario podía resolver anticipadamente el contrato.
a) Resolución después de seis meses:
- El locatario puede resolver anticipadamente si han transcurrido seis meses de contrato.
- Debe notificar su decisión al locador con al menos un mes de anticipación.
- En el primer año de la relación locativa, si ejerce la opción resolutoria, debe abonar al locador una indemnización equivalente a un mes y medio de alquiler al desocupar el inmueble. Después del primer año, la indemnización es de un mes de alquiler.
- Si la notificación se realiza con tres meses o más de anticipación, y operando sus efectos después de seis meses de contrato, no corresponde el pago de indemnización.
b) Resolución en casos especiales (Artículo 1.199):
En los casos del artículo 1.199, el locatario debe abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.
Cambios propuestos por el artículo 262 del decreto:
El artículo 262 sustituye el artículo 1.221 original con un nuevo texto, el cual establece que el locatario puede resolver la contratación en cualquier momento abonando el equivalente al diez por ciento (10%) del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha de la notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización pactada en el contrato.
La modificación propuesta por el artículo 262 introduce un cambio significativo en las condiciones para la resolución anticipada del contrato de locación. En lugar de tener reglas específicas basadas en el tiempo transcurrido y otros factores, la nueva disposición simplifica el proceso al establecer una fórmula para calcular la indemnización, vinculada al diez por ciento del saldo del canon locativo futuro.
Esta modificación parece buscar mayor flexibilidad y simplicidad en el proceso de resolución anticipada, permitiendo al locatario salir del contrato pagando un porcentaje del saldo restante.
12. Derogación del Artículo sobre Renovación del Contrato (Artículo 1221 bis):
El artículo 263 deroga el artículo 1221 bis, que trataba sobre la renovación de contratos de inmuebles destinados a vivienda.
La derogación implica cambios significativos en las regulaciones sobre este tema al abandonar las reglas que permitían a cualquiera de las partes convocar a la otra para acordar la renovación del contrato dentro de los tres últimos meses de la relación locativa en inmuebles destinados a vivienda, y establecían las consecuencias en caso de silencio del locador o su negativa a llegar a un acuerdo,
13. Intimación de Pago y Desalojo de Viviendas (Artículo 1222):
El artículo 1222 original establecía procedimientos y plazos para la intimación de pago y el desalojo en el contexto de viviendas.
Por lo tanto, las reglas que establecían los procedimientos y plazos para la intimación de pago y el desalojo en el caso de falta de pago de alquileres en viviendas han sido eliminadas.
La derogación propuesta por el artículo 249 elimina este artículo, dejando incertidumbre sobre los procedimientos actuales en caso de falta de pago.
